전국적으로 공동주택에 거주하는 입주민들의 관심과 서비스에 대한 욕망이 나날이 증가하고 있으며, 이에 따른 제도적인 뒷받침과 행정업무 또한 분주하게 움직이고 있다. 따라서 오늘날 공동주택의 올바른 관리문화가 정착되고 진정으로 살아 숨 쉬는 주거 공간 및 가정의 행복한 보금자리가 될 수 있는 영원한 쉼터로 자리매김하기 위해 다음과 같은 몇 가지 선결과제가 산적해 있는 현실이다.

* 부정, 부패 없는 공동주택 관리문화 조성

공동주택에서 벌어지고 있는 각종 민원과 분쟁은 각양각색의 양태로 매스컴과 언론으로 전파되고 있으며, 이로 인한 입주민들의 불신풍조는 하늘을 찌를 듯 팽배해졌다. 아파트 도장공사, 방수공사, 배관공사, 승강기 교체공사, 개별난방 전환공사, 그 외 주요시설 교체공사 등등의 굵직굵직한 무수히 많은 보수공사를 진행하는 과정에서 관리주체와 업체간, 의결기구인 동별대표자. 위탁업체, 관리소장, 대표회장 등이 부정과 부패의 연결고리 의혹에 휩싸이고, 불법행위에 연루되는 사례가 종종 발생하는 것이 작금의 이 바닥 현실이 아닐 수 없다.

특히 해당 업자들은 무차별적으로 공사를 수주하기 위하여 관리주체나 대표회의 관계자들에게 로비의 명목으로 검은돈이 거래되고 있는가 하면, 그 수법 또한 교묘하고 은밀하게 진행되는 것이 불법행위의 특성이라 할 수 있다. 뿐만 아니라 위탁관리업체들은 각 단지의 위, 수탁 계약기간이 만료되면 동대표들과 대표회장에게 접근해 온갖 로비와 향응, 금품을 전달하는 관행이 아직도 뿌리 뽑히지 않고 있는 실정이다.

그리고 전국적으로 취업청탁의 불법과 비리는 엄연한 관행처럼 자리매김하고 있음에 현직에 종사하고 있는 당사자로서 씁쓸한 마음 금할 길 없다. 관리소장, 과장급, 기사, 경비원, 미화원 채용 시 수십만원에서 수백만원까지 취업청탁 금품이 음성적으로 거래된다는 풍문은 이사회를 더욱 암울하게 만드는 가장 큰 걸림돌이 아닐 수 없기 때문이다. 모든 부정부패 연결고리의 폐해는 고스란히 입주민들의 피해로 연결되어지는 그 연장선임을 잊지 말아야 할 것이다.

* 동별대표자 및 입주자 등 갑질문화 개선

각 아파트마다 관리주체를 감시, 감독하고 의결행위를 책임진 입주자대표회의의 전횡은 전국적으로 어제, 오늘만의 일이 아니다. 집 한 채 가진 입주민임을 앞세워 관리사무소에 들어와서 온갖 추태와 욕설, 부당한 요구를 하는가 하면, 관리사무소 직원 알기를 조선시대 머슴 취급하고 하인, 종 부리듯 행세하는 입주민들과 동대표들의 양태는 스스로 저급한 시민의식을 표출하는 우둔한 행동이다.

전 세계적으로 선진국 반열에 들어서는 우리나라의 국민성과 주체성은 갑질 및 완장 문화에 젖어있는 선조들의 잘못된 관행 또한 한몫 한다고 할 것이다. 특히 과시욕을 부리는 일부 혼탁한 입주민들은 부녀회나 각종 자생단체를 조직적으로 동원해 관리사무소나 입주자대표회의를 상대로 집단행동을 하거나 입주자대표회의시 회의실에 난입해 회의를 방해하고 업무를 방해하는 일들이 종종 일어나고 있다.

이에 따른 분쟁이 격화돼 입주민간 소송이나 파벌대립으로 비화되는가 하면, 입주민들 간 각종 폭언, 폭행, 난투극, 유인물 배포, 현수막 게시, 집회 시위 등등의 이루 표현할 수 없는 사태로 진행되는 일들이 상당수 많은 실정이다. 과연 해당 단지의 입주자대표회의는 정상적으로 운영되고 있을까?

주택건설촉진법의 뿌리에서 주택법, 공동주택관리법으로 변천해 오는 동안 각 아파트 최고 의결기구인 입주자대표회의는 무수히 많은 시행착오와 권한남용, 불법, 부당한 간섭과 압력 등의 무소불위의 기구로 전락하고, 이 또한 입주민들의 무관심이 부른 제2, 3의 시대착오적인 무법천지가 되는 지름길이기도 했다.

입주자대표회의와 동별대표자는 입주자들이 직접 뽑아놓은 입주민들의 대표자이며, 그 역할 또한 선량한 주인의식으로서 관리주체를 감시하고 제반 안건을 의결하는 중차대한 단체다. 그럼에도 불구하고 완장문화에 젖어 관리직원들과 각종 하청업체들에게 갑질을 일삼는 행태는 하루속히 근절되고 입주민들에게 질타를 받아 마땅할 것이다.

특히 각 단지 동대표들의 천태만상을 들여다보노라면 관리소장과 관리사무소 직원들 알기를 우습게 여기고, 관리주체의 업무영역을 서슴없이 침범해 관리직원들에게 온갖 지시와 명령으로서 관리사무소 업무를 진두지휘하는 사례들이 종종 발생하고 있다. 이러한 양태들이 일상화되고 반복적으로 지속되다보니 관리직원들의 사기와 근무의욕이 저하되는 근원이 되는 것이다.

* 관리주체 및 관리직원들의 책무와 주인의식

공동주택에서 관장되어지는 모든 관리업무의 영역은 공동주택관리법 제63조에 명문화돼 있다. 기본적이고 기초적인 관리업무를 근간으로 입주민들이 생활하는데 불편이 없도록 공익과 사익을 구분하고 공용부분과 전용부분을 명확하게 규정, 합리적이고 총체적으로 관리업무가 이뤄지고 있다.

이에 관리주체는 입주민들의 광범위한 재산과 안전관리를 책임진 중차대한 위치에 있는 진정한 일꾼이요! 입주민들에게 친절하고 봉사하는 자세로 업무에 정진해야 하는 공익적인 근로자의 위치에 있는 것이다. 따라서 관리주체는 법령에서 규정짓는 모든 관리업무를 올바른 소신과 책임으로서 각종 업무를 집행하고 수행하는 주인의식이 절실하다 할 것이다.

관리주체로서의 역할을 다하지 못하여 각 아파트에서는 온갖 분쟁과 잡음이 끊이질 않고, 입주자대표회의와 부녀회, 각 자생단체들 간 불균형의 파열음이 치솟는 사례들이 상당히 많은 실정이다. 관리주체가 바로 서야 당해 단지의 규율이 바로서고 입주민들의 주거생활에 질서유지가 확립될 것이다.

* 관리비 절감과 안전의식 및 관리기법 개발

입주민들이 매월 가장 민감하게 받아들이는 관리비는 관리주체로서 신경쓰지 않을 수 없는 중요한 관심사가 아닐 수 없다. 주요 보수공사와 수선공사, 물품구입비, 인건비, 교육비 등등의 지출항목은 너무도 광범위하고 회계처리의 획일성과 합리성을 비교하지 않을 수 없는 현실이 관리주체의 막중한 책무라 할 것이다.

입주민들의 재산과 안전관리를 위해 관리주체는 올곧은 사고는 물론 항상 노력하고 연구하는 진중한 자세가 절실함에도 불구하고 흥청망청 특정 업체와 유착돼 선량한 관리자 주의의무를 망각하는 사례도 종종 발생하고 있음에 안타까운 마음 금할 길 없다. 최근 전국적으로 초고층 아파트의 신축으로 주요 설비들이 현대화되고, 디지털 방식으로 전환돼 입주자들의 편익과 주거 만족도에 한층 선진화돼 가는 현실이다.

이에 발맞춰 대형화 및 초 고층화돼 가는 공동주택에서 화재예방과 화재발생시 긴급 대피하고 적절한 대응을 할 수 있는 소방훈련 역시 수박 겉핧기식의 형식으로 진행된다는 것이다. 심지어 소방법상 매년 1회 이상 자체소방훈련을 실시해야 함에도 불구하고 극수수 단지만 소방훈련을 시행하거나 전혀 소방훈련을 시행하지 않는 단지들이 상당수 많다는 것입니다. 뿐만 아니라 각종 사적인 개인협회비 역시 선임자 본인이 납부해야 함에도 불구하고 온갖 괘변과 애매모호한 규정이나 법령미비를 앞세워 관리비에 은근슬쩍 부과하는 사례가 일상화된 단지가 상당수 많으며, 불필요한 교육 역시 특정단체의 이익을 위해 냉철함을 망각해 무차별적으로 교육비를 지출하고 교육에 참가하는 사례가 현재까지 일선 단지에서 자행되고 있다.

특히 이런 현실을 정부나 지방자치단체에서도 관리업무의 사각지대라는 핑계로 감사를 하기는 커녕 특정 단체와 유착돼 수수방관하고 있는 현실이다. 뿐 만아니라 산업안전보건법 제31조에 따른 관리직원들에 대한 산업안전보건 교육 역시 사업주가 근로자에게 시행하는 교육임에도 불구하고 특정 단체에서 1인당 법정시간 년 16시간156.000원(집합교육)의 막대한 비용을 관리비에서 징수해 사업체를 무시한 채 무차별적으로 산업안전보건교육을 실시하고 있는 현실이다. 알고 보면 이미 관련교육은 산업안전관리공단에서 교육비 3만 원에 온라인 통신망을 통해 운영하고 있다. 위와 관련해 지난해 진주시청에서도 각 단지에 공문을 발송해 위탁관리 단지는 사업주가 교육 및 교육비를 부담하고 자치관리는 입주자대표회의가 부담하도록 명확하게 규정한 바 있다.

* 입주자들의 올바른 공동체 문화 추구

미래지향적인 공동주택을 만들기 위해 공동주택의 실질적인 주인이라고 할 수 있는 입주자들의 역할과 참여의식 또한 가장 중요하다고 할 것이다. 입주민들 스스로 노력하지 않고 수수방관하는 무관심의 양태는 더 이상의 발전을 저해하고 입주민으로서의 권리와 의무를 스스로 포기하는 자세가 아닐 수 없다. 겉으로만 표명하는 투명한 관리! 정직한 관리!를 외치기보다는 활짝 열린 공간에 스스로 참여하고, 행동하는 진보적인 양식을 이 시대는 갈망 할 것이다.

입주민들이 관리업무에 적극 협조하고 관심을 가질 때 비로소 올바른 관리문화가 꽃피고 입주민들의 삶의 질이 향상되어질 것이다. 또한 입주민들과 관리주체가 공동주택의 정서나 문화에 종속적으로 참여하기 보다는 한걸음 나가서 상호 배려하고 존중하는 미덕이 절실할 때이다. 진정한 공동주택의 올바른 공동체 문화는 지속적인 관심과 노력만이 새롭게 태어나는 쾌적하고 살기 좋은 열린 공간으로 승화될 것이다.